Коттеджный посёлок Берёзкино: обещания / ожидания / реальность

Маркетинговые завлекалочки и обещания   Продажа участков в коттеджном посёлке Берёзкино стартовала в 2010 году. Свой земельный участок размером 8 соток в данном КП я купил в мае 2011 года у ООО "Скнига парк", заплатив за него 630000 рублей. Безусловно, перед покупкой я осмотрел несколько посёлков. Мой выбор пал именно на Берёзкино по причине обещания застройщиком получения ряда коммуникационных благ: беспрепятственного пользования коммуникациями (магистральный газ, центральный водопровод и электроснабжение), круглосуточной охраны территории, а к 2013 году, согласно тексту договора, по всему посёлку должно было закончиться асфальтирование всех дорог. Все эти обещания подтверждает и информация на Главной странице и в разделе "Инфраструктура" официального интернет-сайта посёлка - www.berezkino.ru. Важные моменты, на которые стоит обратить внимание, подчёркнуты красным.   Всплывающие картинки на сайте также не убеждают в серьезности обещаний.   Обратите внимание, что даже на своём сайте Администрация посёлка открыто пишет, что коммуникации УЖЕ проложены по границе участка и их стоимость УЖЕ входит в цену участка, договор купли-продажи не предусматривает каких-либо доплат, однако, это не мешает им навязывать собственникам  повторную оплату за коммуникации в размере равном почти половине стоимости участка. И даже после уплаты этой суммы и производства работ по подключению коммуникаций, незаконно их отключать, а затем давать правоохранительным органам нелепые комментарии об  отсутствии возможности технологического присоединения участка 19 в коттеджном посёлке Берёзкино к коммуникациям, а также о том, что  коммуникации на участке никогда не были подключены. Ну да сейчас не об этом. Стоимость обслуживания и объём услуг Естественно, за пользование благами цивилизации Администрацией взималась помесячная оплата. Сначала собственники участков, что вполне логично, заключили договор обслуживания непосредственно с продавцом земли и собственником всех коммуникаций ООО "Скнига парк" и в среднем платили за участок размером 8 соток порядка 2000 рублей в месяц. Но в 2015 году ООО "Скнига парк", игнорируя то, что договор обслуживания был заключен на неограниченный срок и законных механизмов расторгать его в одностороннем порядке Исполнитель не имел, передумало осуществлять услуги по данному договору и представило собственникам участок новую управляющую (или как они её любят называть "эксплуатирующую") компанию ООО "ПиК современные технологии". К выборам данной компании собственники участков, естественно, никакого отношения не имели и она была просто навязана им. Без объяснения причин и предоставления каких-либо отчётов о расходовании полученных в предыдущие годы денежных средств, Администрация посёлка приняла решение в одностороннем порядке увеличить тариф до 3500 рублей в месяц за участок размером 8 соток. Тем, кто договор не подписал, обещали отключить коммуникации. Как эта процедура происходит на самом деле, я описал в разделах "незаконное отключение электроснабжения" и "незаконное отключение водоснабжения".   Перечень услуг, которые каждый месяц должны оплачиваться собственниками участков следующий ***: *** директору ООО "ПиК современные технологии" Дубровиной О.К. просьба сильно не беспокоиться о распространении сверхсекретных данных из текстов незаконно навязанных собственникам участков договоров обслуживания, данный перечень услуг был взят с одного из сайтов отзывов о КП Берёзкино, на котором он был размещён ею собственноручно. 1. Организация мест сбора ТБО, содержание контейнеров и контейнерных площадок в надлежащем состоянии и своевременный вывоз мусора из общего контейнера. 2. Уборка и ремонт внутрипоселковых дорог, проездов (улично-дорожная сеть) и подъездов к поселку. 3. Уборка и ремонт парковки общего пользования. 4. Уборка и ремонт детских площадок, спортивных площадок. 5. Уборка и ремонт плаца для лошадей. 6. Уборка в зоне отдыха и на спортивной площадке, на реке. 7. Уборка и ремонт административного здания, пункта охраны и иных мест инфраструктуры. 8. Обеспечение освещения территории поселка в темное время суток посредством предусмотренной проектом строительства поселка сети уличного освещения и поддержание опор уличного освещения в надлежащем состоянии. 9. Организация круглосуточного пропускного пункта и патрулирования по территории поселка. 10. Покраска и поддержание в надлежащем состоянии внешнего ограждения поселка. 11. Ремонт и обеспечение функционирования инженерных сетей (водоснабжение, газоснабжение, электричество) и иных объектов коммунального хозяйства, расположенных на территории поселка за исключением объектов коммунального хозяйства Заказчика.   Предлагаю пройтись по посёлку и посмотреть, что из обещанного лично мне в 2011 году выполнено Администрацией посёлка за 6 лет, а также примерно прикинуть, действительно ли оказываемые ООО "ПиК современные технологии" стоят 3500 в месяц? Образцово-завлекательный кусочек коттеджного посёлка Берёзкино: магазин, детская площадка, благоустройство Первое, что встречает всех въезжающих в посёлок после проезда КПП - административное здание. А перед ним располагается та самая парковка общего пользования, которую ООО "ПиК современные технологии", согласно договору обслуживания, обязуется ремонтировать и убирать. В левом крыле здания размещается отдел продаж участков и управляющая эксплуатирующая компания ООО "ПиК современные технологии" в количестве одного человека (директора - Дубровиной О.К.).   В правом крыле находится продуктовый магазин, владелец которого, очевидно, платит некую арендную плату за помещение Администрации посёлка. Почему бремя оплаты уборки и ремонта данного здания лежит на собственниках участков, при том, что оно используется для коммерческой деятельности компаний ООО "Скнига парк" и ООО "ПиК современные технологии", мне совершенно непонятно.   Магазин работает примерно с мая по октябрь по следующему графику:   Ассортимент продуктов и напитков.   В продаже есть даже книги.   Далее, что попадается взгляду потенциального покупателя - детская площадка. Её размер вместе с "футбольным мини-полем" примерно равен стандартному участку 8-10 соток. Хоть пункт 4 перечня услуг договора по обслуживанию посёлка и гласит "Уборка и ремонт детских площадок, спортивных площадок", по моим данным детская площадка всё-таки одна. Необходимый масштаб уборки и ремонта площадки, исходя из её размера и количества установленного оборудования, несложно оценить по фото.   За детской площадкой располагается футбольное мини-поле.   Вместо обещанной специальной площадки с покрытием, баскетбольными кольцами и пусть и мини, но нормальными воротами, сил у администрации за 6 лет хватило только на такую.   Далее покупателю показывают две образцово-показательных улицы коттеджного посёлка Берёзкино, которые носят название "Васильевская" и "Солнечная". Здесь действительно всё красиво: есть бордюры, за которыми вровень с их высотой аккуратные газоны, установлены все предусмотренные проектом фонари для освещения в тёмное время суток.   Но вот парадокс, хотя территория за границами участков собственников принадлежит ООО "Скнига парк" и по логике вещей её благоустройством и своевременным окашиванием должно заниматься именно ООО "Скнига парк", даже на образцово-показательных улицах данные работы собственники вынуждены выполнять своими силами. Пункт "окашивание травы в летний период" в списке услуг договора обслуживания отсутствует.   Асфальт и благоустройство обещали? Денег нет!.. Асфальт, как будет видно далее, который должен был появиться на всех улицах (согласно тексту договора купли-продажи) в посёлке повсеместно уже в 2013 году, отсутствует и в 2017. В 2015 году после массового предъявления собственниками участков претензий по отсутствию асфальта в посёлке, Администрация была вынуждена заасфальтировать так называемый "большой круг". С 2015 года работ по асфальтированию не проводилось, на сегодня асфальт есть лишь на улицах, обозначенных на плане посёлка красной прерывистой линией.   Все остальные дороги и дорожки в КП Берёзкино - либо в щебне, либо в уже утопленном в землю щебне. Бордюрный камень и благоустройство заканчиваются довольно резко и это прекрасно видно даже на первых двух улицах.   Фракция щебня, которым отсыпана большая часть дорог, разная. Так или и иначе, ходить пешком по таким дорогам некомфортно. С детской коляской или на велосипеде ездить тоже не очень приятно.   Полноценное благоустройство улицы Солнечной заканчивается на перекрёстке с улицей Осенней (место около участка 278).   С другой стороны "цивилизация" заканчивается на пересечении улиц Солнечная и Центральная (около участка 316).   Пересечение улиц Центральная и Спортивная. Фонари, как видно, установлены только в минимальном количестве, что в принципе оправдано для тех участков, что не проданы. Но, к сожалению, даже являясь собственником участка с 2011 года, установки возле моего участка недостающего фонаря, предусмотренного проектом,  добиться не смог даже я.   Переводим взгляд с улицы Центральная вправо на улицу Спортивная.   Есть и более запущенные дороги, например, улица Речная (около участка 249).   Перекрёсток улиц Живописная и Ромашковая (около участка 19).   Как видно, фонари отсутствуют не только у моего участка, но и около других, хотя дома на них уже построены. При этом плата за освещение посёлка в тёмное время суток взимается со всех собственников одинаковая и в полном объёме.   Пересечение улиц Садовая и Живописная (около участка 155).   На Садовой, как видно, щебень (если он был) уже с дождями ушёл в землю.   Улица Живописная (около участка 74). Из положительных изменений в плане инфраструктуры посёлка за последние несколько лет могу отметить появление двух лежачих полицейских: один на улице Живописная, второй - на улице Солнечная.   Остановлюсь на качестве уборки дорог в КП Берёзкино. Повторюсь, рекламная картинка на официальном сайте посёлка, нижнюю часть которой занимает фотография улицы Солнечной, гласит:   Привожу фотографии, сделанные мной 25 февраля 2017 года. На мой взгляд, вполне очевидно, что снег не убирали вовремя, или его не убирали совсем, глубину колеи несложно определить по фото. Улица Солнечная (та самая, одна из двух образцово-показательных), около участка 319. Фото сделано с помощью света фар автомобиля.   Улица Берёзовая, в районе участка 152, справа виден "городок строителей".   И опять улица Солнечная, около участка 327. Видимо, зимой в посёлок почти не приезжают покупатели и чистить дороги ООО "ПиК современные технологии" большого смысла не видит, но деньги при этом получать за своевременную чистку дорог не против.   Вы скажете: "Зима, тяжёлые условия, просто не успели вовремя убрать, от этого и образовался лёд!". Не совсем так, оказывается, если вовремя убирать снег, дорога всё-таки может быть чистой. Фото, приведённое ниже, сделано в тот же самый вечер 25 февраля. На отрезке улицы Центральная от въезда в посёлок до участка 338 чудесным образом обнаруживаем абсолютно чистый и сухой асфальт.   Резюмируя, можно сказать, что обещанные к 2013 году асфальтированные дороги по всему посёлку до сих пор не появились, несмотря на то, что стоимость земельных участков сразу включала и предусматривала асфальт до каждого из них. Администрация посёлка придумывает любые аргументы, лишь бы не выполнять взятые на себя обязательства: у нас нет денег на асфальтирование (участки плохо продаются), в посёлке ведётся строительство (грузовики разобьют дороги). Но, как видите, за два года с момента асфальтирования "большого круга" с ним абсолютно ничего не произошло, несмотря на то, что по нему ездит различная строительная техника и грузовики. Достаточно просто сделать дорогу один раз качественно. Что касается вопроса отсутствия денег на дороги, тоже не аргумент, так как, повторюсь, участки продавались и продаются далеко не за три копейки и их стоимость УЖЕ включает строительство дорог. И даже при плохих продажах участков из финансовых средств, получаемых Администрацией с собственников участков за их обслуживание, за 6 лет вполне можно было выделить часть средств на выполнение своих обязательств. По примерным округлённым подсчётам (отчётов УК не предоставляет, вынужден считать сам), с 2011 по 2015 годы Администрация посёлка получала от собственников участков 150000-200000 рублей в месяц (1,8 - 2,4 миллиона рублей в год), а после поднятия тарифа с 2015 года по сегодняшний день - около 450000 рублей в месяц (5,4 миллиона рублей в год!). Можно ли на часть этих денег постепенно завершать достройку инфраструктуры посёлка? Очевидно - да!.. Благоустройство остальным улицам, кроме первых двух, являющихся визуальной приманкой для новых покупателей, не достанется. Единый архитектурный стиль посёлка - не более чем рекламный слоган. Развитая инфраструктура коттеджного посёлка Берёзкино: плац для лошадей, пляж, волейбольное поле Теперь пройдёмся по остальной инфраструктуре, которую ООО "ПиК современные технологии" старательно обслуживает за 3500 в месяц. Пункт 1 приложения к договору обслуживания гласит: "Организация мест сбора ТБО, содержание контейнеров и контейнерных площадок в надлежащем состоянии и своевременный вывоз мусора из общего контейнера". И в данном случае Администрация преувеличивает. Место для сбора ТБО в посёлке всего одно, расположено оно в районе участка 153 и довольно непродолжительное время после замены контейнеров на пустые выглядит так:   Отходов со 120 проданных участков, судя по всему, приличное количество, поэтому контейнеры накапливаются довольно быстро и чаще жители наблюдают их в таком виде.   Также в услуги по обслуживанию входит "Уборка и ремонт плаца для лошадей". Отмечу сразу, что я категорически не понимаю, почему данную услугу должны оплачивать все жители посёлка. По-моему, вполне логично возложить бремя оплаты данной услуги на тех жителей, кто активно пользуется возможностью езды и общения с лошадьми. Хотя, по некоторым данным плац для лошадей давно уже не используется, выездка на нём не осуществляется. Тем не менее, давайте осмотрим его. Представляет он из себя огороженный земельный участок, засыпанный слоем песка. Объём работ по его "уборке и ремонту", думаю, тоже понятен.   Объекты инфраструктуры около плаца.   Давайте теперь осмотрим пляж и находящиеся вокруг них объекты инфраструктуры, ведь пункт 6 приложения к договору обслуживания гласит "Уборка в зоне отдыха и на спортивной площадке, на реке". Идём в сторону пляжа и в районе участка 377 наблюдаем такую картину.   Это как раз то самое внешнее ограждение посёлка. "Покраска и поддержание в надлежащем состоянии внешнего ограждения поселка" также входит в перечень услуг по обслуживанию в КП Берёзкино.   Дорога, ведущая к пляжу.   Вид в сторону реки и пляжа.   Ну а вот, собственно, сам пляж.   Глубина реки в данном месте вызывает сомнения. Знак "КУПАТЬСЯ ЗАПРЕЩЕНО" также не добавляет уверенности.   Что же с инфраструктурой около пляжа? Она довольно скудная: такие вот качели.   .. и волейбольное поле с возможностью поймать пяткой колючку от асота. Насколько часто оно используется, не берусь говорить, но отсутствие сетки и высота столбов как бы намекает..   Кто в теремочке живёт? Перейдём к вопросу обслуживающего персонала посёлка. Конечно, временами этот персонал превращается из обслуживающего в карающий и осуществляет незаконные действия по отключению участков собственников от коммуникаций в КП Берёзкино, но будем считать, что они лишь выполняют команды Администрации посёлка и ни в чем не виноваты. Весь персонал состоит из 2-3 жителей средней Азии, которые проживают в так называемом городке строителей, который расположен в районе участка 153. Внешняя часть строений городка затянута старыми рекламными баннерами с обещаниями ООО "Скнига парк". Сделано ли это для тепла, или дополнительного маркетинга, я не знаю.   Условиям жизни работников не позавидуешь. Очевидно, что квалифицированный и адекватно оплачиваемый персонал никогда не согласится жить круглогодично в таких трущобах.   Территория городка строителей одновременно является и складом стройматериалов и местом стоянки техники.   Подведём итоги, в виде таблицы.   Обещания Реальность Примечание общественные и рекреационные зоны есть нет если не считать нескольких лавочек и песочниц, разбросанных по территории посёлка, таких зон нет вечерне-ночное освещение есть нет / есть фонари установлены не везде, даже не у всех участков собственников асфальтированные дороги во всём посёлке к 2013 году есть нет выполнено асфальтирование только "большого круга" ограждение по всему периметру посёлка есть есть ограждение есть, но оно не является преградой для людей, проникающих на территорию извне круглосуточная охрана с контрольно-пропускным режимом, видеонаблюдением и патрулированием есть есть при наличие видеонаблюдения и охраны, к сожалению, управляющая компания не гарантирует сохранность имущества собственников участков магазин есть есть магазин работает только с мая по октябрь пляжно-спортивная зона есть нет /есть пляж в запущенном состоянии, купаться в реке нельзя, инфраструктура спортплощадки скудная зона для рыбалки есть нет специально выделенная и оборудованная зона отсутствует детская площадка есть есть наверное, единственный действительно выполненный в полном объёме пункт из обещаний застройщика мини футбольное поле есть нет / есть поле есть, но вместо специального покрытия - просто газон, правда, надо отдать должное, периодически он стрижётся конный манеж есть есть не используется, но в перечень услуг входит, оплата берётся   Вывод из всего вышенаписанного напрашивается следующий: Администрация коттеджного посёлка Берёзкино не ставит перед собой цель выполнить взятые на себя обязательства при продаже участков в части доведения инфраструктуры посёлка до обещанного формата, а уж тем более, его как-то развивать. Получая от собственников ежемесячно сумму в размере порядка 450000 рублей (получаем её умножением среднего тарифа в 3700 рублей на 120 участков), Администрация ни разу за все 6 лет не отчитывалась перед ними о расходовании этих средств, не интересовалась их мнением о судьбе посёлка. Как видно из фото, даже на минимальное развитие посёлка деньги не выделяются. С 2015 года, после вынужденного асфальтирования дорог и установки двух "лежачих полицейских", никаких работ по инфраструктуре посёлка Администрация не проводила. Какие-либо планы перспективных работ до собственников участков также не доводятся. Покупая участок в КП Берёзкино Вы должны понимать: - обещания, данные Вам Администрацией перед заключением договора купли-продажи скорее всего не сбудутся; - Вам за свой счёт придётся облагораживать и окашивать территорию, принадлежащую продавцу ООО "Скнига парк", при этом Администрация с удовольствием будет принимать от вас денежные средства за обслуживание; - за Ваш счёт Администрация будет обслуживать свою территорию, непроданные земельные участки и административное здание; - Вы никак не сможете повлиять на тариф обслуживания, так как управляющая компания с жителями его обсуждать не планирует и повышает стоимость по собственному одностороннему желанию; - Потребовав от Администрации исполнения своих обязательств по тому или иному вопросу или проблеме, Вы скорее всего получите массу отговорок и гору отписок, чем реальное действие, целью которого будет решение вашей проблемы; - Вам будут навязывать надуманные услуги, стоимость которых завышена в несколько раз, при этом шантажировать отключением коммуникаций при отказе от их оплаты или желанием сделать что-то своими силами; - улучшений по инфраструктуре посёлка, скорее всего, ждать не приходится, Администрацией взят курс на тотальную минимизацию затрат на его развитие и обслуживание.